ZALOŽENIE FONDOV

ZALOŽENIE “NEHNUTEĽNOSTNÉHO FONDU”

Investičný fond zameraný podľa svojho štatútu na investície do nehnuteľností, či na účasť v nehnuteľnostných spoločnostiach

Stručný úvod do problematiky

TENTO dokument zhŕňa pre predstavu klientov všeobecný opis aktuálnej právnej úpravy procesu založenia investičného fondu zameraného na investície do nehnuteľností či do nehnuteľnostných spoločností, spolu s hrubým predstavením základných právnych a súvisiacich dokumentov a služieb. Cieľom dokumentu je len načrtnutie celkového rozsahu a náročnosti celého procesu. Materiál sa nezameriava na žiadnu konkrétnu právnu formu alebo druh fondu.

Dokument si v žiadnom prípade nekladie za cieľ byť vyčerpávajúcim právnym rozborom právnej problematiky zakladania fondov a súvisiacich oblastí. Jednotlivé aspekty sa môžu meniť v závislosti na konkrétnych požiadavkách a špecifických potrebách klienta.

1. Stručný popis právnej úpravy

I. Všeobecne

Investičný fond je spôsob, ako investovať peniaze ako súčasť skupiny spoločne s inými investormi s cieľom mať prospech.

Fondy zamerané na investovanie do nehnuteľností umožňujú vlastníctvo nehnuteľnosti s minimálnou investíciou. Za prostriedky vlastníkov cenných papierov vydávaných fondmi, sú nakupované nehnuteľnosti, ktoré sú tak vo spoluvlastníctve investorov.

Takáto forma investovania do nehnuteľností so sebou nesie najmä nasledujúce výhody:

• Zhodnotenie investície v podobe ocenenia vlastnej nehnuteľnosti
• Príjem z prenájmu nehnuteľností
• Ochrana investícií v podobe “inflačných doložiek” v nájomných zmluvách1 – Fond podlieha dohľadu ČNB, čo predstavuje z tohto pohľadu nepochybne výhodu

II. Právna úprava

Ťažiskom právnej úpravy kolektívneho investovania v Českej republike je nepochybne zákon č. 240/2013 Zb. o investičných spoločnostiach a investičných fondech.2 Pre predstavu o komplexnosti predmetnej oblasti dlžníka uviesť, že k danej problematike sa vzťahujú desiatky ďalších zákonov a podzákonných noriem, napr.:

• Zákon č. 89/2012 Zb. Občiansky zákonník
• Zákon č. 90/2012 Zb. O obchodných spoločnostiach a družstvách (o obchodných korporáciách)
• Zákon č. 304/2013 Zb. O verejných registroch právnických a fyzických osôb
• Zákon č. 125/2008 Zb. O premenách obchodných spoločností a družstiev
• Zákon č. 591/1992 Zb. O cenných papieroch
• Zákon č. 253/2008 Zb. O ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a financovaniu terorizmu
• Zákon č. 101/2000 Zb. O ochrane osobných údajov
• Nariadenie Komisie upresňujú niektoré ustanovenia AIFMD

1 Na ročnej báze dochádza k aktualizácii výšky prenájmu podľa priemernej ročnej inflácie vyhlasovanej ČNB.
2 Nahradil z. č. 189/2004 Sb. O kolektivním investování.

• Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady č. 345/2013, o európskych fondoch rizikového kapitálu
• Nariadenie vlády z 31. júla 2013 o investovaní investičných fondov a o technikách k ich obhospodarovanie (okrem iného vymedzuje požiadavky na skladbu majetku fondu kvalifikovaných investorov)
• Vyhláška č. 249/2013 Zb. o oznamovaní údajov obhospodarovateľom a administrátorom investičného fondu a zahraničného investičného fondu Českej národnej banke
• Vyhláška č. 244/2013 Zb., O bližšej úprave niektorých pravidiel zákona o investičných spoločnostiach a investičných fondoch
• A ďalšie

III. Základné delenie

Zákon o investičných spoločnostiach a investičných fondoch taxatívne vymedzuje delenie na jednotlivé konkrétne formy investičných fondov. Pre zjednodušenie uvádzame stručný prehľad v kontexte založenia konkrétneho investičného fondu.

Určujúcim faktorom pre založenie fondu je rozvaha, či si fond kladie za cieľ zhromažďovanie finančných prostriedkov od verejnosti či kvalifikovaných investorov. Na základe toho sa vo fáze prípravy a diskusie s klientom rozhodneme, či sa bude jednať o fond kolektívneho investovania či fond kvalifikovaných investorov. Pre úvodnú predstavu nižšie uvádzame základné členenie a stručnú charakteristiku právnych foriem, ktoré prichádzajú do úvahy u jednotlivých typov fondov.

A) Fondy kolektívneho investovania

• a) podielové fondy
• b) akciové spoločnosti

Fondom kolektívneho investovania môže byť zo zákona iba otvorený podielový fond či tzv. SICAV, teda akciová spoločnosť s premenných základným kapitálom.
Tieto fondy sa ďalej delia na štandardné fondy a špeciálne fondy, podľa toho, či fond spĺňa požiadavky smernice Európskeho parlamentu a Rady upravujúcej koordináciu predpisov v oblasti kolektívneho investování3 a ako taký je zapísaný v príslušnom zozname vedenom Českou národnou bankou..

3 Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2009/65 / ES.

B) Fondy kvalifikovaných investorov

Fond kvalifikovaných investorov je regulovaným nástrojom so zákonom stanovenými povinnými parametrami. Je určený pre investovanie profesionálnych inštitucionálnych investorov a skúsených privátnych investorov. Inštitucionálnymi investormi sú najmä banky, obchodníci s cennými papiermi, poisťovne, dôchodkové fondy atď. Privátne kvalifikovaní investori sú najmä osoby, ktoré investujú najmenej 125 000 EUR a potvrdia, že sú si vedomí rizík spojených s investovaním do tohto typu fondu. Investorom teda môžu byť ako osoby právnické, tak aj fyzické, tuzemské i zahraničné. Cenné papiere vydané investičným fondom môžu byť investorom ponúkané a obchodované verejne.

Zo zákonom taxatívne vymedzených foriem fondov kvalifikovaných investorov odporúčame podľa ich popularity najmä akciové spoločnosti či podielové fondy. Pre úplnosť uvádzame, že okrem týchto dvoch foriem existujú taktiež aj ďalšie – spoločnosť s ručením obmedzeným, európska spoločnosť, družstvo, komanditná spoločnosť pod.

Ďalej sú fondy v právnom systéme Českej republiky delené tiež na:

• Samosprávne – Samosprávny investičný fond je investičný fond s právnou osobnosťou, ktorý pre svoju činnosť, samostatné obhospodarovanie seba samého, hospodárenie so svojím majetkom a vykonávanie svojej administrácia musí získať povolenie ČNB.
• Nesamosprávne – nesamosprávne investičný fond s právnou osobnosťou je investičný fond s individuálnym štatutárnym orgánom, ktorým je právnická osoba, typicky investičná spoločnosť, oprávnená obhospodarovať taký investičný fond, spravovať jeho majetok, vykonávať jeho administráciu a tiež konať za takýto fond.

Čím sa najmä novo odlišujú nesamosprávne fondy s právnou osobnosťou od fondov samosprávnych, je skutočnosť, že naďalej nepodliehajú povoleniu ani dohľadu ČNB, iba sa zapisujú do zoznamu ČNB. Táto skutočnosť je na strane druhej vyvažovaná požiadavkami jasne definovanými na obhospodarovateľa, administrátora, depozitára aj promotéra fondu, ako bude načrtnuté ďalej.

2. Očakávaný priebeh

I. Úvodná fáza – príprava

V úvodnej fáze prebehne séria rokovaní s klientom na zhromaždenie komplexných informácií, na základe ktorých bude možné navrhnúť najvhodnejší variant ďalšieho postupu, reflektujúci individuálne potreby klienta. Diskusiu zameriavame najmä na ciele klienta, rozsah poskytovaných služieb, trvanie služieb, atď. Cieľom bude okrem iného tiež diskusia otázok, ktorých vyriešenie je nevyhnutné z pohľadu naplnenia regulačných požiadaviek zo strany ČNB.

Nasledujúci text si, vzhľadom ku komplexnej právnej úprave a mnohosti variantov, nekladie za cieľ podať vyčerpávajúci opis všetkých alternatív zakladania investičných fondov. Zameriava sa najmä na nesamosprávny fond kvalifikovaných investorov obhospodarovaný investičnou spoločnosťou, ktorý je podľa predbežných informácií konštatuje ako najvhodnejšie cesta pre naplnenie investičného zámeru klienta.

II. Následujíca fáza – povolenie ČNB

Personálneho zabezpečenia fondu

Obhospodarovaním investičného fondu alebo zahraničného investičného fondu sa rozumie správa majetku tohto fondu, vrátane investovania na účet tohto fondu a riadenie rizík spojených s takýmto investovaním. Obhospodarovať investičný fond je možné len na základe povolenia udeleného Českou národnou bankou. Obhospodarovanie investičného fondu zahŕňa aj obhospodarovanie jeho prípadných podfondov.

Schválenie ČNB predpokladá, aby osoby, pomocou ktorých obhospodarovateľ investičného fondu vykonáva činnosť, boli dôveryhodné a aby mali dostatočné vedomosti a skúsenosti potrebné pre správny výkon im pridelených úloh, najmä znalosť postupov a opatrení potrebných na plnenie ich povinností súvisiacich s výkonom tejto činnosti. Ďalej musí obhospodarovateľ zabezpečiť, aby rozsah a povaha týmito osobami vykonávaných činností nebránili ich riadnemu výkonu.

Rovnako je potrebné mať k dispozícii aspoň 2 vedúce osoby, majúce dostatočné skúsenosti so správou nehnuteľností a s výkonom činností potrebných pre riadny výkon ich funkcie.

Personálne vybavenie obhospodarovateľa investičného fondu alebo zahraničného investičného fondu musia byť primerané povahe, rozsahu a zložitosti ním vykonávaných činností, najmä

• a) obhospodarovanie investičných fondov,
• b) vykonávanie administrácie investičných fondov,
• c) obhospodarovanie majetku zákazníka, ktorého súčasťou je investičný nástroj, na základe voľnej úvahy v rámci zmluvnej dohody,
• d) vykonávanie úschovy a správy investičných nástrojov vrátane súvisiacich služieb, ale len vo vzťahu k cenným papierom a zaknihovaným cenným papierom vydávaným investičným fondom,
• e) prijímanie a odovzdávanie pokynov týkajúcich sa investičných nástrojov a
• f) poskytovanie investičného poradenstva týkajúceho sa investičných nástrojov.

Rozhodujúci limit pre obhospodarovateľa

Zákonná úprava uvádza rozhodný limit pre obhospodarovateľa investičného fondu, ktorý dosahuje výšku minimálne 100 mil. EUR alebo v určitých prípadoch 500 mil. EUE pre hodnotu majetku všetkých investičných fondov, ktoré obhospodaruje. Inak sa jedná o podlimitného obhospodarovateľa, ktorý bez ďalšieho nie je oprávnený obhospodarovať investičné fondy.

Nastavenie organizačnej štruktúry, systému riadenia a kontroly

• a) strategické a operatívne riadenie,
• b) organizačné usporiadanie a vnútorné predpisy, ktoré ho upravujú, s jasným vymedzením činnosti, vrátane orgánov tohto obhospodarovateľa a výborov, ktoré zriadil, a s nimi spojených pôsobnosťou a rozhodovacích právomocí; v rámci organizačného usporiadania sa zároveň vymedzia funkcie, ktorých výkon je vzájomne nezlučiteľný,
• c) systém riadenia rizík, ktorého súčasťou je vždy
  • 1. pristupovanie obhospodarovateľa k rizikám, ktorým je alebo môže byť vystavený on alebo ním obhospodarovaný investičný fond alebo zahraničný investičný fond, vrátane rizík vyplývajúcich z vnútorného alebo vonkajšieho prostredia a rizika nedostatočnej likvidity, a
  • 2. rozpoznávanie, vyhodnocovanie, meranie, sledovanie, ohlasovanie a obmedzovanie rizík vrátane prijímania opatrení vedúcich k obmedzeniu výskytu alebo dopadov výskytu rizík a
• d) systém vnútornej kontroly, ktorého súčasťou je vždy
  • 1. kontrola podriadených zamestnancov a fyzických osôb, ktoré svoju činnosť vykonávajú v súlade príkazu iného, ich nadriadenými,
  • 2. priebežná kontrola dodržiavania právnych povinností stanovených najmä týmto zákonom, právnym predpisom vydaným na jeho základe, priamo použiteľným predpisom Európskej únie v oblasti správy investičných fondov2), vnútorným predpisom a štatútom investičného fondu alebo porovnateľnými dokumentmi zahraničného investičného fondu a
  • 3. vnútorný audit zaisťujúci nezávislú a objektívnu vnútornú kontrolu výkonu činnosti tohto obhospodarovateľa a predkladania jasných odporúčania na zabezpečenie nápravy takto zistených nedostatkov príslušnej úrovni riadenia.

Finančný plán

Ďalším z krokov je rozvrhnutie financovania a rozsahu investícií. Do úvahy je potrebné vziať zákonné požiadavky na počiatočný kapitál, ktoré musí dosahovať u investičnej spoločnosti, ktorá obhospodaruje investičný fond, minimálne 125 000 EUR alebo ekvivalent v Kč či inej mene fondu, ktorý sa musí splatiť do 12 mesiacov odo dňa jeho vzniku. Počiatočným kapitálom sa rozumie súčet

• 1. splateného základného imania (zapisovaného základného kapitálu),
• 2. splateného emisného ážia,
• 3. povinných rezervných fondov,
• 4. ostatných rezervných fondov vytvorených zo zisku po zdanení, s výnimkou rezervných fondov účelovo vytvorených, a
• 5. rozdielu prípadného nerozdeleného zisku z predchádzajúcich období, uvedeného v účtovnej závierke overenej audítorom a schválené valným zhromaždením, o ktorého rozdelení valné zhromaždenie nerozhodlo, a neuhradené straty z predchádzajúcich období vrátane straty za minulé účtovné obdobie.

Nastavenie strategického zámeru

Strategickým zámerom je zámer žiadateľa o súhlas na nadobudnutie alebo na zvýšenie kvalifikovanej účasti na právnickej osobe alebo k jej ovládnutiu týkajúce sa:

• 1. období, po ktoré má byť držaná kvalifikovaná účasť, alebo po ktorej má byť osoba ovládaná
• 2. predpokladané zmeny výšky kvalifikovanej účasti v krátkodobom a dlhodobom horizonte,
• 3. predpokladané miery zapojenia do strategického riadenia právnickej osoby,
• 4. prípadnej pomoci právnickej osoby dodatočnými vlastnými zdrojmi, ak to bude potrebné na rozvoj činností alebo pre udržanie jej činnosti,
• 5. dohôd s inými spoločníkmi alebo členmi právnickej osoby.

III. Záverečná fáza – realizácia

V záverečnej fáze zabezpečujeme hladký priebeh uvedenia investičného fondu do chodu. Je to opäť komplexný proces, skladajúci sa z mnohých čiastkových krokov, ktoré sa spolu vzájomne prelínajú v závislosti na postupnom uvádzaní investičného fondu do chodu.

III. Prehľad

Pre sprehľadnenie uvádzame názornú orientačnú schému založenia a prvotné fázy fungovania fondu obhospodarovaného investičnou spoločnosťou:

• Úvodná konzultácia
• Investičný zámer, stratégia
• Personálne zabezpečenie a ďalšie nevyhnutné náležitosti
• Žiadosť na ČNB, zapísanie fondu do zoznamu
• Vytváranie zisku
• Začiatok činnosti a investovanie do zvolených aktív
• Audit hospodárenia fondu a výročná správa
• Valné zhromaždenie investičného fondu, daňové priznanie

3. Prehľad právnych a súvisiacich služieb

S ohľadom na zložitosť celej problematiky, ako aj na rozdielnosť medzi postupom pri jednotlivých formách a typov kolektívneho investovania je nižšie uvedený prehľad právnych (a súvisiacich) služieb skutočne rýdzo orientačným a to čo do obligatórnosti jednotlivých úkonov pre daný postup, tak aj z pohľadu ich rozvrstvenie do jednotlivých fáz.

Úvodná fáza

• a) Konzultácie s klientom (spravidla opakované osobné stretnutie a konzultácie prostriedkami komunikácie na diaľku)
• b) Nastavenie časového harmonogramu
• c) Príprava organizačnej štruktúry fondu, personálneho zabezpečenia, atď.
• d) Korporátní záležitosti – veškeré úkony spojené se založením společnosti, sepisování stanov atd.
• e) V prípade akciovej spoločnosti úkony spojené s úpisom ako zakladateľských, tak investičných akcií
• f) Štatút podielového fondu
• g) Zmluva o administrácii (DRAFT) a následné rokovania o jej uzavretí
• h) Depozitná zmluva (DRAFT) a následné rokovania o jej uzavretí
• i) Zmluvná dokumentácia s klientmi (investormi) (DRAFT)

ČNB

• a) Žiadosť o povolenie
• b) Zastupovanie v konaní pred ČNB
• c) Dokumenty pre schválenie
• d) Ponúkanie investícií – nastavenie
• e) Zoznam podielnikov
• f) Podielové listy

Realizácia

• a) Právne zabezpečenie činnosti fondu
• b) Oceňovanie nehnuteľností
• c) Zmluvy na kúpu, predaj či prenájom nehnuteľností
• d) Ponúkanie investícií
• e) Realizácia zmlúv a uskutočnenie investícií
• f) Audit hospodárenia fondu a výročné správy
• g) Zabezpečenie korporátnej agendy fondu

4. Záverom

Všetky informácie uvedené v tomto materiáli majú iba informatívny charakter a nemožno ich tak považovať za právne rady, čo v žiadnom prípade nie je účelom tohto dokumentu.

Informácie tu obsiahnuté, rovnako tak ako názory a pohľady na danú problematiku, sú názory výlučne autorov tohto materiálu, ktorí nenesú zodpovednosť za ich použitie treťou osobou.

V prípade potreby právne rady alebo právneho posúdenia sa neváhajte obrátiť na našu advokátsku kanceláriu, ktorá posúdi vhodnosť popísaného postupu pre Vaše individuálne potreby, prípadne navrhne príslušné úpravy či doplnenie.